Зелена зона чи ЖК для “обраних”: що не так із забудовою на перехресті Марії Примаченко та Набережної у Запоріжжі

У Запоріжжі на фоні БПЛА-атак знову заговорили про забудову прибережної зони. Цього разу – про територію колишнього стадіону «Олімпійські надії» та прилеглу ділянку вздовж Набережної магістралі. Тут неочікувано планують звести житловий комплекс із комерційною та рекреаційною складовою. Для цього місто має затвердити новий детальний план території У Незламному хабі ПК «Орбіта» відбулися громадські слухання, як етап містобудівної процедури для урахування інтересів містян. Архітектор проєкту та представник інвестора представили власну концепцію, громадськість озвучила свої зауваження та питання щодо подальшої долі зеленої зони у центрі міста.

Що відомо про інвестора, ділянку та що саме планують змінити

Запорізька міськрада у 2020 році передала ділянку на проспекті Маяковського, 30 (зараз Марії Примаченко) в оренду ПрАТ “Дніпроспецсталь” для розташування спортивного комплексу. Площа ділянки – 4,8 гектара. У 2021 році міськрада розірвала договір оренди з заводом та надала вже ТОВ “Гефест-Преміум” ділянку в оренду на 19 років для розташування спортивного комплексу. ТОВ «Гефест-Преміум» придбало нерухоме майно – майновий комплекс стадіону (будиночок для спорсменів, футбольні поля, спортивні майданчики та бігові доріжки) за 1,5 млн гривень.

На той момент кінцевими бенефіціарами ТОВ “Гефест-преміум” були Олег Шурма та Артем Погасій. Олег Шурма – це брат Ростислава Шурми, колишнього заступника голови Офісу президента та ексгендиректора комбінату “Запоріжсталь”. Пізніше Шурму замінив інший бенефіціарний власник – Антон Сиваш. Директором вказаний Олександр Ігнат’єв. Спочатку цільове призначення ділянки було спортивним, але згодом фірма ініціювала розробку детального плану території (ДПТ), щоб змінити його на житлово-громадське. Проєкт розрісся: до стадіону додали суміжну ділянку на 1,3 га (орендар – ТОВ «Статус Капітал»), який пов’язують з бізнес-групою братів Кальцевих. У 2024 році інвестор звернулися до міськради у зв’язку зі “зміною намірів” щодо розвитку данної території, аргументуючи це необхідністтю суттєвого збільшення частин багатоквартирної забудови нібито через «критичний попит громади на житло» внаслідок руйнувань від війни. Тепер же потрібно погодити детальний план території з урахуванням вже суміжних ділянок. Згідно з проєктом від розробника та архітектора Юрія Лукашева, на данній ділянці планують збудувати три секційні багатоповерхівки (8–14 поверхів) на 1025 квартир для 2101 мешканця, чотири басейни (три з гідромасажем), дитячий садок на 80 місць, 10 громадських будівель (магазини, салони тощо) та три підземні паркінги на 367 авто. Однак, як зазначають представники ГО «Екосенс» та «Довкола», геологічні дослідження проводилися до підриву Каховської ГЕС, що могло змінити стан ґрунтів і підземних вод. Маленькі озера у сусідньому Вознесенівському парку вже пересихають, а проєкт не враховує ризики підтоплення чи пустот.

Позиція архітектора: “море дерев” та відсутність рекреаційної зони

Під час слухань розробник та архітектор проєкту Юрій Лукашев наполягав: територія не має статусу рекреаційної зони. За його словами, чинні містобудівні документи не фіксують тут рекреаційного призначення, а фактичний стан ділянки далекий від «паркової зони», оскільки територія занедбана, тамздійснюється торгівля авто, відсутнє водовідведення тощо Архітектор також заявив, що після забудови екологічна ситуація нібито покращиться: з’являться системи водовідведення, озеленення, організований простір замість стихійного використання. Окремо він наголосив, що Прибережна магістраль має стати не вулицею безперервного руху, а житловою вулицею, з громадським транспортом і необхідною інфраструктурою.

“Коли ми почали прораховувати тут спортивний комплекс, то з’ясувалося, що на 5-10 тисяч осіб потрібна дуже велика кількість паркувальних місць. До того ж, відсутній громадський транспорт. Вартість оренди не дозволяє економічно це утримувати. З тою кількістю людей, що проживає на цій території – це економічно недоцільно. Після проведеної роботи, було прийнято рішення, що більшу верхню ділянку, буде запроектовано під житловий комплекс, а нижню – під громадський комплекс відпочинку, туризму та оздоровлення”, – пояснив архітектор проєкту Лукашев.

За його словами, на території ЖК передбачено дитячий садок, 6 спортивних майданчиків, повноцінне укриття. На 1025 квартир – 811 однокімнатні, які називають “майже доступними” для пересічних мешканців міста, включно з ВПО.

“Якщо ми добудуємо всі наші недобудови, за виключенням ЖК “Зірковий” на Бородинському, то ми отримаємо десь 800 квартир. Це дуже мало для міста. Якщо ми кажемо, що нам потрібно утримувати наших мешканців та всіх тих, хто зареєстрований в місті, то нам потрібно цей план збільшували. Ми оголошували земельні аукціони щодо земельних ділянок для житлової забудови. Але з 8 таких ділянок не було жодної заявки на покупку права оренди”, – прокоментував заступник директора департаменту архітектури та містобудування міської ради, в.о головного архітектора міста Леонід Тендітник.

На другій ділянці ближче до Прибрежної магістралі передбачені ресторани, спа, масаж, спортзали, торгівля, фудкокт, басейни з шезлонгами та благоустроєм. При цьому розробник проєкту зазначає, що дерев та зелені передбачено “море” по всім розрахункам, але якісь кількісні показники цього “моря” не називає.

Позиція інвестора та фінансова спроможність

З боку інвестора на обговорення був присутній представник ТОВ Гефест Преміум Олексій Гончаров. Він акцентував на соціальному аспекті забудови.

«Це відповідь на нагальну потребу держави та громади. Житло доступне, соціальне з надсучасними архітектурними рішеннями. До проєктування залучені фахівці, що будують ЖК в Дніпрі, Києві та Західній України. Вони надали дуже цікаві пропозиції з точки зору зовнішнього вигляду конкурсу. Це не дуже великі за поверховістю будинки, вони каскадні, не будуть загороджувати зовнішній вигляд на місто. Також дуже важливим є питання безпеки. Ми пропонуємо в цьому комплексі побудувати також протирадіаційне сховище, що може прийняти одночасно 2100 осіб», – заявив він.

За його словами вже вкладено близько 15 млн грн у проєктні та підготовчі роботи, а саме будівництво планують розпочати після стабілізації безпекової ситуації. На питання про кінцевих бенефіціарів і фінансову спроможність компанії представник інвестора відповідав досить обережно. Він назвав себе відповідальною особою за цей проєкт, але не коментував діяльність пов’язаних компаній, яких відносять до сфери контролю колишнього заступника ОП Ростислава Шурми та його родини.

Що насторожує громаду

На громадських обговореннях були присутні 97 осіб. Під час слухань мешканці, активісти, журналісти та представники громадських організацій поставили десятки запитань. Частина присутніх підтримала ідею зі створенням ЖК, зазначаючи, що це підніме економіку регіону та надасть розвиток.

"Я з народженням живу в цьому місті, недалеко від "Веселки" розташована квартира моїх батьків і я часто гуляю там зі своєю дитиною. В місті має бути багато зелених зон, щоб гуляти разом з дітьми. Але прогулюючись там, я постійно бачу пустир, де вигулюють собак, там бомбжі, наркомани. Там один-єдиний біотуалет, який не прибирали, мабуть, з моменту його встановлення. Я за те, що там побудували сучасний комплекс зі сховищами, щоб люди могли ними користуватися", – зазначила учасниця слухань Марія.

Інша частина містян зазначила, що для житлової забудови потрібно використовувати ті ділянки, які для цього призначенні, а не нищити зелену зону.

“У Запоріжжі шалено мало територій для рекреації і їх треба берегти, які зіницю ока. Ми сьогодні почули, що було 8 аукціонів й на жодному з них не було інвесторів, що готових забудовувати. Я думаю, що саме це прекрасні ділянки для житлового будівництва, а ось рекреацію поряд з каскадом фонтанів “Веселка” потрібно зберегти”, – сказала учасниця слухань Вікторія Чкалова.

Водночас ключові претензії зводяться до екологічних ризиків, надійності інвестора, відсутності транспортних розрахунків та багато іншого. ГО «Екосенс» та «Спільно HUB» вказують: стратегічна екологічна оцінка ґрунтується на застарілих даних – ще до підриву Каховської ГЕС. Гідрологічний режим Дніпра та підземних вод кардинально змінився, але це не відображено в документах.

“Зі свого боку наша ГО має зауваження до стратегічної екологічної оцінки, до певних ризиків, які ми направили письмово”, – зазначила голова ГО “Екосенс” Тетяна Жавжарова.

У матеріалах ДПТ немає транспортного моделювання, яке показало б, як 2100 нових мешканців вплинуть на трафік. При цьому громадський транспорт у цій частині міста фактично відсутній, пропри наміри влади запустити громадський транспорт на цій ділянці. Активісти говорять про ризики підтоплення, зміну мікроклімату, «тепловий острів» і погіршення якості повітря через щільну багатоповерхову забудову. За чинними ДБН, для 1025 квартир потрібно щонайменше 820 машино-місць. Проєкт передбачає лише 367 постійних місць у підземних паркінгах. Решту дефіциту фактично перекладають на міський простір – Набережну магістраль і паркові зони. Громада має побоювання щодо того, що машини мешканців ЖК будуть розміщуватися поруч з Вознесенівським парком («Райдуга») і на узбіччя магістралі. На слуханнях згадували судові справи щодо несплати оренди за землю та боргів компаній, пов’язаних із цією ділянкою. Люди прямо запитували: хто нестиме відповідальність, якщо будівництво зупиниться, а місто отримає черговий котлован. Окремий конфлікт виник навколо процедури голосування за представників погоджувальної комісії. До цієї комісії входять представники влади – профільні посадовці, а також частина громадськості. Саме громадськість, яка увійде до складу комісії, обирали шляхом голосування на обговореннях. Залучили представників ГО, активістів та містян, які попередньо в публічному просторі обговорювали, надавали свої зауваження та пропозиції. Частина учасників заявила про недовіру до результатів через нерівні умови підрахунку голосів і повторне переголосування окремих кандидатур. За підсумками слухань усі зауваження і пропозиції громадськості мають передати розробнику ДПТ. Далі проєкт доопрацьовують в рамках погоджувальної комісії; остаточне рішення ухвалюватиме міська рада.

Джерело: 061.ua