Нові правила для орендарів в Іспанії проіснували незвично недовго. Один із двох житлових декретів набув чинності 1 жовтня, а вже 2 жовтня парламент відмовився його підтримати. Разом з ним втратив силу спеціальний захист вразливих мешканців від виселення до 2030 року та низка інших заходів.
Другий декрет, який мав суттєво змінити правила продовження звичайних договорів оренди, набув чинності вранці 2 жовтня і був скасований того ж дня. Такий розворот можливий через особливості іспанського законодавства: королівський декрет-закон може набути чинності одразу після публікації, але потім має отримати підтвердження Конгресу депутатів. Цього разу парламент проголосував проти обох документів.
Для орендарів це означає головне: розраховувати на щойно введені правила — включно із захистом від виселення до 2030 року та новою системою автоматичного продовження договорів — тепер не можна. Що сталося лише за кілька днів29 вересня уряд Іспанії схвалив одразу два королівські декрети-закони про житло. Перший — Real Decreto-ley 26/2026 — був опублікований в офіційному державному бюлетені BOE 30 вересня і набув чинності 1 жовтня.
Він включав великий пакет заходів: захист деяких вразливих мешканців від виселення до кінця 2030 року, додаткові можливості продовження оренди, нові правила для тимчасової оренди та здавання кімнат, податкові пільги та обмеження для деяких операцій з нерухомістю. Другий документ — Real Decreto-ley 27/2026 — з'явився в BOE 1 жовтня і набув чинності 2 жовтня. Його головною метою була більш довгострокова стабільність звичайних договорів оренди житла.
Але вже 2 жовтня обидва документи винесли на позачергове голосування в Конгресі. Перший декрет отримав 172 голоси за і 178 проти. Другий — 166 голосів за і 184 проти.
Після цього обидві норми були офіційно скасовані. Таким чином, перша частина житлової реформи діяла приблизно добу, а друга — лише в день парламентського голосування. Захист від виселення до 2030 року більше не дієОдин із найпомітніших заходів першого декрету стосувався сімей та окремих мешканців, які визнані вразливими і не мають іншого місця для проживання.
Новий механізм передбачав можливість призупиняти виселення таких людей до 31 грудня 2030 року за виконання встановлених законом умов. Окремі правила поширювалися на ситуації, коли ініціатором виселення виступали компанії, що купують нерухомість або проблемні іпотечні активи, а також на деякі інші категорії власників. Для невеликих власників передбачалися винятки.
Зокрема, захист не мав застосовуватися однаково, якщо сам власник перебував у вразливому становищі та володів не більш ніж двома об'єктами житла. Передбачався і додатковий механізм при заборгованості з оренди: якщо влада автономної спільноти не надавала людині альтернативне житло, регіональні органи в певних випадках мали втрутитися, щоб не допустити виселення. Після рішення парламенту саме цей новий спеціальний режим до 2030 року втратив силу.
Це не означає, що в Іспанії зникли взагалі всі права орендарів або що будь-яке виселення тепер може відбуватися негайно. Продовжують діяти звичайне законодавство про оренду, судові процедури та інші передбачені законом гарантії. Скасовано саме додатковий захисний механізм, введений новим декретом.
Зникла і можливість продовжити частину договорів ще на два рокиПерший декрет давав додатковий захист орендарям, чиї чинні договори мали закінчитися до 31 грудня 2028 року. Вони могли запросити надзвичайне продовження оренди ще максимум на два роки — по одному року за раз і в основному на попередніх умовах. Після скасування декрету це нове право більше не діє.
Це особливо важливо для людей, які вже розраховували залишитися в квартирі після завершення нинішнього договору саме завдяки новій нормі. Автоматичне продовження оренди теж скасованоЩе більш суттєва зміна містилася в другому декреті. За звичайними правилами іспанського Закону про міську оренду (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) мінімальна тривалість оренди становить п'ять років, якщо власник — фізична особа, і сім років, якщо житло належить юридичній особі.
Після цього за відсутності повідомлення договір може продовжуватися щорічно — максимум ще на три роки. Новий декрет мав радикально змінити цю модель. Після закінчення п'яти- або семирічного періоду договір передбачалося автоматично продовжувати на нові періоди аналогічної тривалості, якщо одна зі сторін заздалегідь не заявить про припинення оренди.
Для власника строк попередження збільшувався з чотирьох до шести місяців. Більше того, якщо господар житла вирішував не продовжувати договір, у ряді випадків він мав виплатити орендарю компенсацію як мінімум у розмірі 12 місячних орендних платежів за порівнянне житло. З цього правила передбачалися винятки — наприклад, коли власнику-фізособі квартира необхідна для власного проживання або для близьких родичів.
Після голосування 2 жовтня цей новий режим також перестав діяти. Отже, для звичайних договорів знову застосовується попередня система LAU: п'ять або сім років мінімального строку і потім щорічне продовження максимум на три роки, якщо сторони не заявили про припинення договору у встановлені строки. Скасовано не лише правила виселення та орендиПерший декрет був значно ширшим і зачіпав практично весь іспанський ринок житла.
Зокрема, він вводив жорсткіші правила для тимчасової оренди та здавання окремих кімнат. При тимчасовій оренді власнику необхідно було обґрунтовувати причину тимчасового проживання орендаря, а сама оренда загалом обмежувалася строком від 31 дня до 12 місяців. Для здавання окремих кімнат передбачалося правило, згідно з яким сумарна орендна плата за кімнати не повинна перевищувати ціну оренди всієї квартири.
Також передбачалася державна податкова пільга для деяких орендарів з доходами нижче приблизно €33 тис. на рік, додаткові стимули для власників, які знижують вартість оренди, і спеціальна програма фінансування купівлі першого житла. За програмою TU CASA планувалося надавати фінансування до 20% вартості першого житла — максимум €50 тис. — під 0% і без комісій за виконання встановлених умов. Всі ці нововведення були частиною скасованого пакета і автоматично продовжувати діяти після рішення Конгресу не можуть.
Як правила встигли набути чинності до голосуванняСитуація може виглядати дивною: закон почав діяти, а парламент проголосував за нього лише наступного дня. Але саме так влаштований механізм королівських декретів-законів в Іспанії. За надзвичайних обставин уряд може прийняти такий нормативний акт без попереднього проходження повного парламентського процесу.
Після публікації в BOE він здатний набути чинності практично одразу. Однак стаття 86 Конституції Іспанії вимагає, щоб Конгрес депутатів розглянув документ протягом 30 днів і або підтвердив його, або скасував. У цьому випадку уряд не став чекати місяць і виніс обидва житлові декрети на голосування практично одразу.
Конгрес відмовився їх підтвердити, а 2 жовтня в BOE були опубліковані офіційні рішення про їх скасування. Чому депутати не підтримали пакетПерший декрет був відхилений голосами проти з боку Народної партії (PP), Vox і каталонської Junts. При голосуванні за другим документом до них також приєдналися представники Баскської націоналістичної партії (PNV) та Coalición Canaria.
Уряд представляв пакет як спосіб посилити захист орендарів і відповісти на житлову кризу, зростання вартості оренди та громадські протести. Junts, пояснюючи своє рішення, заявила, що запропоновані обмеження можуть, навпаки, скоротити пропозицію житла на ринку оренди, і вимагала від уряду відкликати документи та підготувати нову версію. Інші противники декретів також критикували ступінь державного втручання у відносини між орендарями та власниками.
Таким чином, суперечка йде не стільки про існування житлової проблеми — зростання вартості житла визнають різні політичні сили, — скільки про те, якими методами її вирішувати. Що важливо орендарям в Іспанії заразДля людини, яка вже винаймає житло в Іспанії, головне — не орієнтуватися на новини про нові правила від 29 вересня як на чинне законодавство. Захист від виселення до 2030 року, надзвичайне продовження частини договорів ще на два роки та новий механізм практично автоматичного довгострокового продовження оренди скасовано.
У конкретній ситуації потрібно дивитися на дату та умови чинного договору, статус власника, положення Закону про міську оренду та інші чинні норми. Особливо важливо це для орендарів, у яких незабаром закінчується договір або вже триває судовий процес, пов'язаний із заборгованістю або виселенням.29 вересня Kurs писав про прийняття урядом нового пакета захисту орендарів. Голосування 2 жовтня повністю змінило ситуацію: парламент не підтвердив обидва декрети, тому передбачені ними нові права та обмеження втратили силу.
Вийшов рідкісний юридичний розворот: в Іспанії нові житлові правила встигли стати законом, але частина з них проіснувала лише один день. Щоб повернути ці заходи, уряду тепер знадобиться новий нормативний акт і нова спроба отримати парламентську підтримку. За матеріалами: Boletín Oficial del Estado — скасування Real Decreto-ley 26/2026, Boletín Oficial del Estado — скасування Real Decreto-ley 27/2026, Конгрес депутатів Іспанії, Уряд Іспанії, Reuters.
